Immobilien
Immobilienertragssteuer neu
Mit 1. April 2012 ist das Stabilitätsgesetz 2012 in Kraft getreten, mit dem unter anderem, eine Immobilienertragsteuer eingeführt wurde, welche vom Verkäufer einer Liegenschaft, der aus dem Verkauf einen Gewinn erzielt, zu bezahlen ist.
Gewinne („Einkünfte“) aus den Verkäufen von Grundstücken werden zukünftig somit, unabhängig davon wie lange man sie besaß, zu versteuern sein. Der Veräußerungsgewinn wird mit 25 % besteuert.
Von welchem Betrag die Steuer berechnet wird, hängt davon ab, wie lange man ein Grundstück besaß.
Für Grundstücke, die man nicht länger als 10 Jahre innehat:
Als Einkünfte, also als Veräußerungsgewinn, ist der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese noch nicht abgeschrieben wurden (etwa als geringwertige Wirtschaftsgüter oder mittels der AfA). Die Kosten für die Vertragserrichtung oder den Immobilienmakler können allerdings nicht berücksichtigt werden. Nur die Kosten der Vergebührung des aktuellen Rechtsgeschäftes sind abzugsfähig.
Für Liegenschaften, die länger als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers standen:
Wurde ein Grundstück erst nach dem 13.12.1987 so umgewidmet, dass man es dadurch erstmals bebauen durfte, wird der Verkaufsgewinn pauschal mit 60% des Veräußerungserlöses angenommen. Von diesem ist der Steuersatz von 25 % zu berechnen, sodass sich eine Effektivbesteuerung von 15 % des Verkaufpreises ergibt. Dies gilt auch für zeitnahe Umwidmungen nach Abschluss des Kaufvertrages.
Ist ein Grundstück seit 1988 nicht umgewidmet worden, wird der Veräußerungsgewinn pauschal mit 14% des Veräußerungserlöses angenommen und davon der Steuersatz in Höhe von 25 % berechnet. Dies ergibt somit einen Pauschalsatz von 3,5 % des Verkaufspreises.
Der Verkäufer kann allerdings in beiden Fällen die Bemessung der Steuer nach dem tatsächlichen Gewinn beantragen, etwa wenn dieser nachweislich geringer ist, als die so berechnete Pauschale. Für Grundstücke, die sich länger als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers befunden haben, ist in diesen Fällen zusätzlich ab dem 11. Jahr ein Inflationsabschlag von 2 % jährlich vorgesehen, höchstens aber 50 %. Dieser Abschlag verringert also die Bemessungsgrundlage um den angegebenen Prozentsatz.
Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer:
Von der Besteuerung ausgenommen sind Häuser und Eigentumswohnungen, die seit der Anschaffung durchgehend für mindestens 2 Jahre den Hauptwohnsitz des Verkäufers darstellten oder die dem Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben.
Da der Hauptwohnsitz nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein muss, besteht die Befreiung auch wenn vor dem Verkauf der Hauptwohnsitz bereits aufgegeben wurde, etwa wenn im Zuge einer Scheidung ein Ehepartner noch vor der Veräußerung der im Eigentum beider Ehepartner stehenden Immobilie, aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht.
Ab wann gilt die Steuerpflicht?
Die Steuerpflicht knüpft an den Zeitpunkt des Abschlusses des Verfügungsgeschäftes an. Dies bedeutet, dass etwa der Kaufvertrag nur vor dem 01.04.2012 abgeschlossen werden muss, unabhängig davon, wann tatsächlich der Kaufpreis zu bezahlen ist, oder wie lange die Durchführung des Vertrages im Grundbuch dauert.